相信很多朋友想買長(zhǎng)沙法拍房，但是又擔(dān)心各種各樣的問(wèn)題，下面有請(qǐng)湖南法拍網(wǎng)法拍房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的法拍專業(yè)人士老彭分享一下購(gòu)買長(zhǎng)沙法拍房的親身經(jīng)歷！

    購(gòu)買長(zhǎng)沙法拍房的親身經(jīng)歷和經(jīng)驗(yàn)分享（六）

    大家好，我是老彭，這是分享我購(gòu)買長(zhǎng)沙法拍房親身經(jīng)歷系列的第六篇文章。這篇文章大家深刻理解會(huì)發(fā)現(xiàn)有干貨。

    今天這篇文章的主題：競(jìng)拍長(zhǎng)沙法拍房要注意些什么問(wèn)題？

    怎么去查清楚風(fēng)險(xiǎn)方法沒(méi)法說(shuō)，說(shuō)了自己整個(gè)法拍房輔拍服務(wù)行業(yè)都沒(méi)飯吃了。

    老彭能告訴大家一點(diǎn)的就是，法拍房并沒(méi)有網(wǎng)上流傳的那么嚇人，有問(wèn)題的法拍房不多，篩查就可以避免，很多法拍房是干干凈凈的，自己拍也不是不可以。更不需要去另外掏房?jī)r(jià)的5678個(gè)點(diǎn)的服務(wù)費(fèi)找輔拍公司。真要省心省心，放心放心，掏個(gè)房?jī)r(jià)的三個(gè)點(diǎn)找家靠譜實(shí)在的公司給你提供服務(wù)就行。

    要確認(rèn)的問(wèn)題主要有以下幾個(gè)：

    1、確認(rèn)貸款事宜

    如果你全款，這條直接忽略。

    如果你要貸款，你必須要確認(rèn)房子能貸款，有些房子是不能貸款的，比如沒(méi)下房產(chǎn)證的，比如年限二三十年了，比如安置房。

    其次確認(rèn)自己能貸款，你的征信有沒(méi)有問(wèn)題，流水夠不夠，有無(wú)收入證明，有沒(méi)有被執(zhí)行過(guò)，名下會(huì)不會(huì)房子太多貸款太多導(dǎo)致不能貸款了。

    如果貸款這個(gè)問(wèn)題你不確認(rèn)，等到你房子拍下來(lái)才發(fā)現(xiàn)不能貸款，那你就必須湊全款。一兩百萬(wàn)也不是說(shuō)拿就拿得出來(lái)的，拿不出來(lái)的就只能被動(dòng)悔拍，悔拍那就恭喜你了，保證金法院是不會(huì)退的。我看到過(guò)過(guò)悔拍的房子都已經(jīng)有幾十套了。

    買法拍房首先要準(zhǔn)備房款，貸款則要準(zhǔn)備首付。并不只是這些費(fèi)用，你還需要付個(gè)稅，契稅，物業(yè)欠費(fèi)，貸款費(fèi)用，找輔拍中介還要服務(wù)費(fèi)。

    正常購(gòu)買法拍房所需的費(fèi)用大致如下：

    個(gè)稅：3%，交國(guó)家，假如房子是滿五唯一的，小部分可免，未來(lái)應(yīng)該都可以免。

    契稅：交國(guó)家，首套90平米以下1%，90平米以上1.5%，二套及以上4%。

    欠費(fèi)：原業(yè)主欠的物業(yè)費(fèi)，水電費(fèi)等，去物業(yè)問(wèn)就清楚。

    墊資擔(dān)保費(fèi)：銀行擔(dān)保公司收的，正常情況都是貸款金額的2%，還有收貸款金額3%點(diǎn)的，那就完全是加了差價(jià)了，別被黑。貸款盡量要擔(dān)保公司給你找貸款利息低的銀行，5.25利息和5.39的利息差別還是很大的，還30年下來(lái)有三萬(wàn)的利息差距。

    輔拍服務(wù)費(fèi)：這個(gè)行業(yè)很亂，不像二手房中介，根本沒(méi)有收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，有三四個(gè)點(diǎn)的，有五六個(gè)點(diǎn)的，還有七八個(gè)點(diǎn)的，其實(shí)做的事情都一樣，而且也就那些事（查查風(fēng)險(xiǎn)求個(gè)心安，跑跑腿省個(gè)事）。盡量不要被割韭菜，法拍房真的沒(méi)啥多大風(fēng)險(xiǎn)。自己拍的話就不需要這筆費(fèi)用，雖然暗示大家自己拍，我就沒(méi)生意做了，但是大家不想麻煩的還是請(qǐng)適當(dāng)給安排點(diǎn)業(yè)務(wù)來(lái)。

    上面說(shuō)的是正常情況要的費(fèi)用，如果存在產(chǎn)權(quán)瑕疵的法拍房就會(huì)有隱藏的高額稅費(fèi)，比如房子沒(méi)有滿兩年就會(huì)有5.3的增值稅，所以這也是要重點(diǎn)調(diào)查的方向，不然拍到了之后發(fā)現(xiàn)要繳納十幾萬(wàn)幾十萬(wàn)的稅費(fèi)就很不劃算了。所以你要想辦法去調(diào)一個(gè)產(chǎn)調(diào)確認(rèn)這個(gè)稅費(fèi)的問(wèn)題。

    法拍房租賃和騰房的風(fēng)險(xiǎn)完全是看被執(zhí)行人配合不配合，配合的精裝修也沒(méi)有任何問(wèn)題，不配合的毛坯也很大的問(wèn)題，但是正常毛坯的問(wèn)題幾率還是小一些。

    所以多去現(xiàn)場(chǎng)看看房，有事沒(méi)事多去看幾次，看住了人沒(méi)有，可以問(wèn)問(wèn)鄰居住了人沒(méi)有。住了人的話詢問(wèn)在住的人的情況，看是什么關(guān)系住在里面，愿不愿意騰房。如果是租的房子，租了多久，租金怎么交的，愿不愿意騰房。搞清楚這些問(wèn)題，如果明顯不太配合的，那就悠著一點(diǎn)。如果是那種拍到就能收租的，那就拍就是了。

    首先戶口你完全不用擔(dān)心，但凡你在長(zhǎng)沙買房了都可以遷入戶口，這個(gè)不存在有任何風(fēng)險(xiǎn)和問(wèn)題，我不能說(shuō)太透。

    查學(xué)位還是比較麻煩的，教育局問(wèn)不到，學(xué)校也問(wèn)不到，問(wèn)業(yè)主也不一定說(shuō)真話，只能有關(guān)系才能查到。但是學(xué)位如果前業(yè)主使用過(guò)，就只能6年之后才能再次使用。所以你要看你孩子多久要多久，能不能適配上，如果不能適配上就不要買。學(xué)位用過(guò)了還是有書(shū)讀得，但是不一定能讀到本來(lái)指定的學(xué)校，有可能會(huì)分配到其他學(xué)校。像八方小區(qū)鈺龍?zhí)煜逻@種小區(qū)，學(xué)校學(xué)位是很緊張的，如果前業(yè)主用過(guò)，后面買的人肯定是要6年之后才能讀進(jìn)去，除非有過(guò)硬的關(guān)系。

    兇宅這類房子比較少，而且基本拍的人少，能撿漏，但是就看自己能不能接受。

    兇宅可以通過(guò)網(wǎng)上搜索新聞，物業(yè)詢問(wèn)，小區(qū)鄰居詢問(wèn)來(lái)確認(rèn)。

    房屋質(zhì)量問(wèn)題只要去看過(guò)樣，應(yīng)該基本都清楚。不能看樣的，只要不是頂樓，看看小區(qū)外墻補(bǔ)得多不多，也基本能確定。

    今天這篇文章，老彭就先分享到這里，后續(xù)我會(huì)繼續(xù)更新文章講述其他細(xì)節(jié)，大家覺(jué)得寫(xiě)得好的話，可以收藏分享一下。

    最后，如果您也打算競(jìng)拍長(zhǎng)沙的法拍房，又不想跑各種繁瑣流程、或擔(dān)心法拍房各種風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。那就選擇湖南法拍網(wǎng)法拍房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司來(lái)幫您輔助競(jìng)拍吧，我們可以讓您省事省心，安心放心地買到優(yōu)質(zhì)法拍房！